Как новый закон изменит порядок перевода жилого помещения в нежилое
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как новый закон изменит порядок перевода жилого помещения в нежилое». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.
Новые правила перевода: что усложнили
До 2019 года предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить разрешение органа местного самоуправления. Теперь же коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании. Предпринимателям для перевода требуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.
Зачем переводить «жилье» в «нежилье»
В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.
В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.
Комментарий к ст. 22 ЖК РФ
1. Комментируемая статья посвящена условиям перевода жилого помещения в нежилое и наоборот. В самом общем виде о переводе жилых помещений в нежилые говорится в ст. 288 ГК, в которой делается отсылка к жилищному законодательству. Под законодательством о градостроительной деятельности, которое упоминается в ч. 1 комментируемой статьи, понимается в первую очередь Градостроительный кодекс Российской Федерации. Согласно ст. 1 указанного Кодекса градостроительная деятельность — деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений, благоустройства территорий.
Однако при переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение должны учитываться и иные нормативные правовые акты, в том числе законы субъектов Федерации, которые не должны противоречить комментируемому Кодексу.
Представляется, что в таких случаях должно учитываться также и земельное законодательство. В частности, такой перевод не должен нарушать разрешенное использование земельного участка, на котором расположен соответствующий многоквартирный дом. При этом любая деятельность, осуществляемая в отношении земельного участка и объектов капитального строительства, расположенных на нем, не должна нарушать пределов использования земельного участка, которые установлены в соответствии с его разрешенным использованием. Разрешенное использование устанавливается правилами землепользования и застройки (градостроительным регламентом) в отношении соответствующей территории (п. 9 ст. 1, п. 3 ч. 2, п. 1 ч. 6 ст. 30 ГрК РФ, п. 2 ст. 7 ЗК РФ).
В соответствии с п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. В Определении от 21 декабря 2000 г. N 262-О КС РФ указывалось, что ст. 288 ГК не препятствует собственнику размещать в принадлежащем ему жилом помещении предприятия, учреждения, организации, указывая в качестве условия такого размещения лишь на необходимость перевода помещения из жилого в разряд нежилых в порядке, определенном жилищным законодательством. Законодательно установленное требование перевода жилого помещения в нежилое, обусловленное определенными целями использования помещения, а также необходимостью защиты интересов других лиц, само по себе — вне связи с тем, на каких условиях и в каком порядке оно осуществляется, — не может рассматриваться в качестве положения, ущемляющего права граждан, закрепленные в ст. ст. 34 и 35 Конституции РФ.
2. В ч. 2 комментируемой статьи указаны случаи, когда может быть отказано в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение. Так, в ней закрепляется необходимость оборудования отдельного входа в случае перевода помещения из жилого в нежилое, которое неизбежно сопряжено с занятием земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Сам земельный участок в силу ст. 36 ЖК РФ (см. комментарий к ней) принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, а потому решающее значение приобретает их согласие.
Под обременениями права собственности на переводимое помещение, о которых идет речь в ч. 2 комментируемой статьи, понимается наличие в отношении этого помещения договоров залога, коммерческого найма жилого помещения и др.
3. Переводимое из жилого в нежилое помещение должно быть по общему правилу расположено на первом этаже здания. Помещение, находящееся на втором этаже и выше, можно перевести в нежилое, только если ниже расположены нежилые помещения. В Определении Верховного Суда РФ от 2 августа 2016 г. N 36-КГ16-8 было отмечено, что использование формулировки «выше первого этажа» говорит о том, что речь идет о любом другом этаже за исключением первого.
Таким образом, перевод жилого в нежилое помещение в многоквартирном доме допускается только в случаях, если такое помещение расположено на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
В ч. 3.1 комментируемой статьи содержится императивное правило о том, что категорически запрещен перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение, что очевидно обусловлено особым статусом таких помещений.
Также не допускается перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности (ч. 3.2 комментируемой статьи). Следует отметить, что сам термин «религиозная деятельность» юридически некорректен. В Федеральном законе от 26 сентября 1997 г. N 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях» используется термин «деятельность религиозных объединений».
4. В ч. 4 комментируемой статьи говорится об условиях, при наличии которых возможен обратный перевод, то есть перевод нежилого помещения в жилое. Прежде всего, переводимое помещение должно отвечать требованиям, предъявляемым жилым помещениям. При этом должна отсутствовать возможность доведения его до необходимых требований. Таким образом, запрещается переоборудовать под жилые помещения используемые ванные и душевые комнаты, застраивать пожарные проходы, вторые (черные) лестничные клетки, застраивать в домах коридорного типа торцовые (световые) части коридоров, а также переоборудовать под жилые помещения террасы, веранды и лоджии, если это не вызвано изменением архитектурного оформления фасада всего здания.
Порядок процедуры и смены статуса
Порядок перевода объекта из одного статуса в другой и обратно имеет четкую структуру. Она приведена в табличном формате, где прописан алгоритм действий для каждой категории процедуры.
| Алгоритм действий | Жилое в нежилое |
Нежилое в жилое |
| Подготовка технической документации |
+ | + |
| Согласование с жильцами | + | + |
| Подача бумаг в муниципа- литет вместе с заявлением |
+ | + |
| Реализация решения | + | + |
| Регистрационные действия | + | + |
Регламент перевода жилого в нежилое помещение
Процесс перевода помещения из жилого в нежилое регулируется следующими нормативно-правовыми актами:
- Жилищным кодексом Российской Федерации (далее — ЖК РФ).
- Градостроительным кодексом (далее — ГрК РФ).
- Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома — аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».
- Административным регламентом по предоставлению услуги «перевод жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение» соответствующего муниципального образования (на примере Симферополя — Постановление Администрации г. Симферополя от 10.06.2015 N 390 «Об утверждении Административного регламента предоставления муниципальной услуги «Перевод жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения, расположенных на территории муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым«).
Для перевода жилого помещения в нежилое в первую очередь необходимо оценить, сможете ли вы изменить назначение.
Сроки перевода в нежилое
Вся процедура получения разрешения на перевод может занять от полугода до нескольких лет в зависимости от сложности ситуации. Многие собственники не готовы столько ждать, поэтому начинают работы еще до того, как получили все необходимые согласования.
«Если раньше можно было заниматься перепланировкой, параллельно собирая документы для оформления перевода, то сейчас, если собственники начинают заниматься работами раньше, чем добились согласований, это может привести для них к неприятным последствиям. Жители многоквартирных домов сейчас очень внимательно следят за работами, которые проходят в их доме. В случае выявления самовольной перепланировки собственника могут обязать привести помещение в прежнее состояние. А если к этому моменту квартира уже продана, то ответственность переходит к новому владельцу. Так покупатели становятся собственниками проблемного объекта», — объясняет Андрей Лопатин.
Какие документы нужны для перевода жилого помещения в нежилое?
Перечень документов, требуемых для смены статуса объекта, указан в ст.23 ЖК РФ. Заинтересованному лицу необходимо подготовить:
- заявление;
- правоустанавливающие документы (например, договор купли-продажи, вступившее в силу судебное решение, нотариальное свидетельство и т.д.);
- техпаспорт жилья;
- поэтажный план многоэтажки, в которой расположена квартира;
- проект переустройства и/или перепланировки;
- согласие на перевод от собственника каждой примыкающей к помещению квартиры;
- протокол общего собрания жильцом многоквартирного дома, включающий согласие на перевод (вместе с реестром собственников, бланками и прочими документами).
Каким нормам должно соответствовать помещение
Перед тем, как вообще начинать думать о переводе жилого помещения в нежилое, надо проверить, что оно соответствует следующим требованиям:
- Должен быть отдельный вход/выход. Если его нет, то дополнительно придётся потратиться на перепланировку (которую надо будет согласовать с другими жильцами, а потом и документально заверить).
- Помещение должно располагаться на первом этаже. Также допускается второй этаж и выше, но только при условии, что все нижние помещения не являются жилыми.
- На объекте должны присутствовать все необходимые инженерные коммуникации – электричество, водопровод, канализация и вентиляция.
- Если объект состоит из нескольких комнат, то в нежилой фонд переводится сразу всё помещение – сделать нежилой только одну комнату не получится.
- Не допускается какое-либо обременение объекта (ипотека, арест, рента, опека).
Резюме: сложно, но можно
Итак, соблазн изменить целевое назначение квартиры высок: в ряде случаев цена квадратного метра может вырасти вдвое. Но воплотить задачу в жизнь реально лишь в домах малой этажности, с небольшим количеством собственников. Мало того, что все «смежные владельцы» должны дать письменное согласие на процедуру. Придётся проводить общее собрание, заручившись поддержкой 2/3 жильцов подъезда и 50% – всего дома.
Поэтому прежде, чем пускаться в авантюру, советуем взвесить все «за» и «против». Реализация услуги отнимет несколько сотен тысяч рублей (главным образом – на подготовку проекта и его воплощение). А риски потерять инвестиции нельзя назвать низкими. Как бы то ни было, вопрос с изменением назначения недвижимости в России решаем. Но редко без услуг специалистов и посредников.
Жилищный кодекс Российской Федерации устанавливает следующие пределы допустимости перевода жилых помещений в нежилые:
- по признаку права собственности. Так, право инициировать изменение назначения помещения принадлежит только его собственнику;
- по признаку расположения. Так, помещения, находящиеся на втором этаже и выше, можно перевести в нежилые, только если ниже расположены нежилые помещения (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ);
- по признаку автономности. Так, возможность перехода в статус нежилых имеют только помещения с отдельным входом, изолированные от лестничных площадок и входа в подъезд. Если отдельного входа нет, то должна существовать возможность его построить;
- по человеческому фактору. Так, не могут быть переведены в статус нежилых помещения, в которых прописаны и проживают люди;
- по признаку обременения. Так, помещение не должно быть обременено правами иных лиц (например, в силу договоров ипотеки, аренды и т.п.).
Не допускается перевод жилого помещения в нежилое, если (ч. 3.1, 3.2 ст. 22 ЖК РФ):
- помещение расположено в наемном доме социального использования;
- в помещении планируется осуществление религиозной деятельности.
Условия для перевода жилого помещения в нежилой фонд
Жилищный кодекс РФ предусматривает ряд условий, при которых данная процедура может быть осуществлена. Кроме того, в Жилищном кодексе РФ прописаны ограничения для изменения правового режима и назначения объекта жилой недвижимости:
- Переводимая в нежилой фонд квартира должна располагаться на первом этаже либо на 2 или 3 этажах при условии нахождения под помещением объектов нежилой недвижимости.
- Перевести из жилого фонда в нежилой можно только всю квартиру целиком, не допускается изменения статуса только одной из комнат.
- Переводимое помещение должно иметь отдельный вход или техническую возможность для оборудования отдельного свободного доступа в дальнейшем.
Согласно правилам, при решении вопроса о переводе того или иного жилого помещения в нежилое все проживающие в доме люди делятся на две категории. К первой относятся те, кто живет в непосредственно примыкающих квартирах (рядом, над и под), чьи стены, пол или потолок граничат с помещением, которое планируется к переводу. Ко второй — все остальные. Начать следует с получения согласия людей из первой категории, если его не будет, то даже нет смысла продолжать дальше.
Для принятия решения собственников из второй категории будет достаточно простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего числа голосов жителей «проблемного» подъезда.
Однако в зависимости от количества домов в подъезде действуют разные требования относительно кворума ОСС. Кворумом называют минимальное количество участников собрания, которого будет достаточным для того, чтобы оно (собрание) было правомочным принимать решения. Итого по количеству участников собрания должны быть выполнены два условия (одновременно):
участие 2/3 голосов от общего количества собственников, проживающих в подъезде, где расположено переводимое помещение;
участие не менее 50% голосов от общего количества всех собственников в доме.
Надо учитывать, что высшую силу по отношению к другим решениям в этом вопросе имеет решение именно ОСС. Возможна ситуация, когда жильцы прилегающих квартир не возражают против перевода помещения в статус нежилого, но ОСС своим решением накладывает запрет.
Как оформить документы на право собственности?
Успешное прохождение всех предыдущих этапов дает право приступить к заключительной стадии: оформить новые документы на право собственности данным нежилым помещением. Перерегистрация осуществляется на основании заявления собственника Управлением Росреестра. Заявителю потребуется представить пакет документов:
- Копию паспорта собственника или копии учредительных документов организации;
- Свидетельство о праве собственности на жилое помещение;
- Акт приемки работ по реконструкции;
- Кадастровый паспорт квартиры;
- Квитанцию об оплате госпошлины.
Нужно ли согласие владельцев других квартир?
Одной из частых проблем, с которой сталкиваются владельцы недвижимости при переводе помещения в нежилой фонд является согласие владельцев квартир в многоквартирном доме.
Данный документ является обязательным только в том случае, если при переводе недвижимости будут использоваться общие помещения или территория (лестница, лифт, придомовой участок и т.д.). При других обстоятельствах это соглашение не является обязательным.
Владелец, совершающий перевод обязан получить согласие не у фактически проживающих граждан, а у владельцев недвижимости.
Получить согласие можно двумя способами:
- лично обращаясь к каждому владельцу и подписывая с ним соглашение (обязательно нужно заверить документ нотариально).
- обратившись в ТСЖ с прошением провести внеочередное заседание жителей дома.
Как правило, чаще всего владельцы прибегают ко второму способу. Реализуется данный метод следующим образом:
- Собственник подает в ТСЖ заявление с прошением разрешить перевод здания.
- Данное прошение рассматривается на очередном из заседаний или специально для него проводятся внеочередные сборы.
- Проводится голосование всех членов ТСЖ и подсчитываются голоса.
- В результате голосования принимается решение об одобрении или отказе в запрашиваемом прошении.
Действительным данное соглашение будет только в том случае, если в голосовании принимали участие, как минимум 50% жителей дома.
Если собственники дома не дадут согласие, то можно попытаться урегулировать данный вопрос через суд. Однако, как показывает практика, суд занимает сторону владельцев остальных квартир.
Какие помещения могут быть выведены в нежилой фонд
Прежде чем затеять процедуру по выводу помещения из жилого фонда, ознакомьтесь с требованиями и ограничениями, определенными законом по отношению к жилплощади, которую можно «переквалифицировать» в коммерческую.
- Помещение должно иметь отдельный вход/выход. Если его квадратура больше 100 м², то еще и запасной. Не допускается вход в нежилое помещение через подъезд, при таком положении вещей потребуется его перепланировка, с оборудованием отдельного входа/выхода.
- Перевести в нежилой фонд можно только целый объект, без дележки его на доли, комнаты.
- На момент перевода все лица, проживающие в квартире ранее, должны быть выписаны.
- Квартира не должна находиться под обременениями (залог, арест).
- Если объект расположен выше первого этажа, все находящиеся под ним помещения также должны иметь статус нежилых.
- Исключен перевод в наемных домах социального использования.
- Не разрешается переводить жилое помещение в категорию нежилых в аварийных домах.
- Помещение должно быть оснащено исправными инженерными коммуникациями.
Начиная процедуру сбора документов для перевода квартиры в нежилую недвижимость, нужно знать условия, которые обязательно должны быть соблюдены. Главным из них является принадлежность к типу жилья, который может подлежать переводу. Статьей 22 Жилищного кодекса на это действие накладывается запрет, если квартира:
- не имеет возможности по переоборудованию входа и изоляции его от общего, через который жильцы многоквартирного дома попадают в подъезд;
- находится в залоге, аресте или в аренде по договору;
- расположена не на первом этаже многоквартирного дома (за исключением случая, когда помещения, расположенные ниже, являются нежилыми);
- имеет прописанных или проживающих на площади граждан;
- не допускается для религиозной деятельности.
Следует уточнить и тот факт, что переводу подлежит квартира целиком. Поэтому невозможно конвертировать ее часть (комнату или несколько комнат). К другим обязательным условиям относятся:
- наличие свободного доступа к коммуникациям инженерного характера;
- многоквартирный дом не должен числиться в списках ветхих, аварийных и подлежащих сносу;
- в переводе жилой площади в нежилую в доме, который обозначен как памятник архитектуры, органы местной власти откажут.
В документации на конвертацию необходимо указывать предполагаемое назначение помещения. Некоторые виды могут потребовать усиления конструкций, звукоизоляции и т.д. Промышленное назначение в многоквартирном доме запрещено.