Досрочное погашение ипотеки: время — деньги

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Досрочное погашение ипотеки: время — деньги». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Все российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично. Выгода от досрочного погашения напрямую зависит от оставшегося срока кредита — чем ближе к концу срока кредита, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно. В долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок. Но если вы выберете уменьшение ежемесячного платежа, экономию сможете почувствовать сразу.

Когда выгодно погашать ипотеку досрочно

«Снизить общий объем переплаты можно путем досрочных погашений, что особенно актуально в течение первой трети срока жизни кредита. Банки придерживаются схемы аннуитетных платежей, поэтому заемщик сначала преимущественно погашает проценты, а не само тело кредита», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

Виды досрочного погашения ипотеки

И даже здесь, как и во всем остальном в банковской системе, есть некоторые нюансы. Досрочно вы можете погасить кредит двумя возможными вариантами: полное и частичное погашение ипотеки.

Полное погашение подразумевает, что заемщик каким-то образом заполучил большую сумму и решил с ее помощью полностью избавиться от долга. Частичное погашение предполагает, что заемщик в течение определенного периода времени может себе позволить выделить для оплаты ипотеки сумму больше той, которая предусмотрена кредитным договором. Именно в этом случае заемщик выбирает, каким способом он будет погашать долг: уменьшать сумму или срок выплат.

Экономия при дифференцированной системе расчета

В России 10% банков предлагают оформить кредит по дифференцированной системе расчета. В этом случае клиент первые месяцы вносит оплату больше, а потом оплата постепенно уменьшается.

Допустим, взяли в банке 150 тыс. руб. на два года. И сейчас планируете частично погасить задолженность и внести 50 тыс. руб. сверху.

Сумма ежемесячного долга составляет 6250 руб., т. к. 150 тыс. руб. / на 24 месяца = 6250 руб. За полгода вы заплатите 37,5 тыс. руб. В итоге банку придется выплачивать еще 112 500 руб.

Рассчитаем, сколько будет экономия заемщика при досрочном погашении кредита.

• (118750×0,18/12) + 6250, получаем 8031,25 руб. По графику за полгода.

• (112500-50000)/18. Получаем 3472 руб. Сюда входит сумма долга и проценты.

Условия досрочного погашения

Важно понимать, что досрочное погашение имеет смысл в том случае, когда большую часть ежемесячных выплат составляют проценты, а не само тело кредита. Внося большие суммы, заемщик может быстрее закрыть кредитную сумму, после чего ему смогут пересчитать проценты и уменьшить общую цифру займа – тело кредита плюс ставка. Воспользоваться услугой досрочного погашения могут клиенты любого банка России. Однако условия при этом могут оказаться разными. Если человек хочет внести весь остаток суммы, он обязательно должен уведомить об этом финансовое учреждение. Оно, в свою очередь, должно рассчитать точную сумму, необходимую для внесения с учетом процентов. Для уведомления банка создается специальное заявление, которое необходимо подать в отделение. Вносить деньги на счет можно только после рассмотрения этого документа.

Если клиент желает погасить часть суммы, ему также придется подавать уведомление. В этом случае письменное заявление не требуется – зачастую достаточно заполнения специальной онлайн-формы. Далее можно вносить средства на счет. В определенный день, который банк установит самостоятельно, эти деньги будут списаны.

В зависимости от того, в каком банке была оформлена ипотека, может присутствовать условие, касающееся суммы погашения. К примеру, один из российских банков позволяет превышать размер ежемесячного платежа не меньше, чем на 30%. Начинать такие досрочные выплаты можно с первого месяца после получения кредита.

Возвращается ли страховка при досрочном погашении?

На сегодняшний день у заемщиков, которые хотят погасить ипотеку досрочно, есть возможность претендовать на возвращение части страховки. Однако для этого необходимо выполнить ряд условий. К примеру, получить такую компенсацию можно только при полной выплате кредита. Если погашается лишь его часть, вернуть премию по договору страхования не удастся.

Для возврата страховки в первые 7 календарных дней после полной досрочной выплаты кредита необходимо направить соответствующее заявление в банк, который выдавал заем. Часть страховой премии, которая может быть возвращена, рассчитывается пропорционально тому времени, которое осталось до полной выплаты долга.

Важно учитывать и то, что возврат страховки возможен только в том случае, если сам кредит и страхование были оформлены в рамках одного пакета услуг. Также необходимо уточнить, не случались ли за период кредитования ситуации, которые можно отнести к страховым случаям. Если они были, даже часть премии по договору страхования вернуть уже не получится.

Так как закон, позволяющий заемщику получить часть страховки после досрочной выплаты, был принят только 1-го сентября 2020 года, он распространяется исключительно на те договоры, которые были подписаны после этой даты. Если клиент оформил кредит раньше, рассчитывать на возврат части страховки он не может.

Когда погашать кредит досрочно невыгодно

Нет смысла гасить долг по кредиту досрочно в то время, когда есть возможность вложить свободные средства в дело с хорошей доходностью. Актив считается выгодным в том случае, если он приносит большую прибыль, чем составляет полная сумма кредита в процентах годовых.

Рассмотрим пример с оформлением ипотечного кредита. В 2021-2022 году россияне оформляли ипотеку под 7% годовых. При этом существуют вклады с доходностью до 20% годовых. Речь идет о не долгосрочном вложении денег на несколько месяцев. Вместо того, чтобы вносить деньги за кредит и досрочно погашать долг, можно было вложить их в покупку ценного актива и уже через несколько месяцев получить законную прибыль, которая в 3 раза выше, чем выгода от погашения долга.

Погашать займ досрочно невыгодно при следующих условиях:

1. Вам доступны вклады с высокой доходностью. Покупая актив, обращайте внимание на возможные риски, сроки капиталовложения и доходность. К надежным вложениям относится покупка облигаций федерального займа и в крупных компаниях. Также можно вложить определенную сумму в акции отечественных и мировых компаний, покупку драгоценных металлов или криптовалюты, но такие сделки сопровождаются определенными рисками.
2. У вас нет финансовой подушки безопасности. Если на руках нет свободных средств, которыми можно распоряжаться, не стоит все деньги отдавать банку. Нужно посчитать средства, которые остаются после уплаты долгов и выделить часть денег в качестве личного финансового резерва.
3. Если идет сильная инфляция. Каждый год инфляция, то есть, обесценивание денег растет. На середину 2022 года она составила около 17%. Чем выше уровень инфляции, тем меньше придется платить по кредиту в будущем. Ведь зарплаты каждый год пересчитываются и увеличиваются с учетом показателя инфляции, а кредитная ставка остается неизменной.
4. Рефинансирование долга. Иногда банки предоставляют клиентам возможность переоформить кредит под более выгодный и низкий процент. Вы оформляете новый займ в этом или любом другом банке, чтобы сразу погасить старый долг. За вами остается новый кредит с более низкой ставкой. В итоге ежемесячный платеж уменьшается и у вас на руках появляются свободные финансовые средства, которые можно вложить в актив.

Как рассчитать сумму погашения кредита

Чтобы рассчитать точную сумму по досрочному погашению займа следует воспользоваться кредитным калькулятором.

В онлайн калькуляторе необходимо указать следующие данные:

• полную сумму кредита;
• срок погашения займа согласно договору;
• процентную ставку;
• дату получения займа;
• вид платежа.

Пересчитывая платеж на калькуляторе, нужно вместо даты закрытия кредита по договору указать дату, когда вы планируете внести всю сумму, необходимую для его досрочного погашения. Чтобы рассчитать свою выгоду, определитесь, вы хотите уменьшить срок оплаты кредита или же остаточную сумму, которую следует погасить.

Погасить долг можно полностью или частично в несколько этапов. Частично-досрочный платеж можно привязать к графику или выплатить его без привязки к числам. После внесения данных можно рассчитать все показатели и определить новый график платежей.

Онлайн калькулятор покажет:

• сколько еще необходимо внести денег на погашение задолженности;
• общую сумму займа, которую банк выдал клиенту;
• проценты, которые получит банк после погашения долга;
• сумму уменьшения платежа.

Преимущества досрочной выплаты ипотеки

Сотня тысяч, вложенная в досрочное погашение ипотеки в первые годы выплат, дает экономию в десятки тысяч рублей. Никакая инфляция не способна свести на нет такую очевидную выгоду. Факты, которые нужно знать о досрочном погашении:

— более 90% всех ипотечных кредитов рассчитывается по аннуитетному принципу. Его суть состоит в том, что ежемесячный платеж весь срок займа остается неизменным, но меняется соотношение процентов и тела кредита в каждом платеже. Например, в первый год ипотеки при платеже в 22 000 рублей заемщик выплачивает около 12000 рублей за проценты и 10 000 рублей в счет погашения основного долга. В конце срока доля процентов может составлять 1-2000 рублей, остальная сумма пойдет на выплату основного долга. Более выгодный для плательщика вариант — дифференцированная система расчетов. При дифференцированном расчете сумма процентов уменьшается, а размер выплаты на погашение основного долга остается неизменным весь срок займа. У этого метода есть серьезный недостаток: первые годы платеж очень высокий, поэтому получить одобрение на ипотеку с дифференцированным платежом сложнее. Досрочное погашение при аннуитетном методе — лучший способ сократить расходы на обслуживание займа;

— при досрочном погашении ипотеки в первые годы кредита заемщик экономит в разы больше, чем несколько лет спустя;

— при досрочном погашении основного долга уменьшаются расходы на страховку. Сегодня страховая премия обычно выплачивается раз в год и составляет определенный процент от оставшегося основного долга. В результате снижения размера займа страховая премия пропорционально уменьшается.

Выгодно ли частичное досрочное погашение ипотеки?

---

Частично погашать ипотеку может быть выгодно не во всех случаях. Многое зависит от вариантов погашения, момента погашения и от того, с помощью каких платежей вы рассчитываетесь с банком: аннуитетных или дифференцированных. Напомним, что в первом варианте вы платите равные суммы на протяжении всего срока, однако структура платежей разная. В первой половине срока проценты за кредит преобладают над основной суммой долга, во второй половине – наоборот.

Дифференцированные платежи таковы, что одна половина платежа идет в счет уменьшения основного долга, а другая – в счет оплаты процентов. При этом, размер процентов к концу ипотеки становится все меньше, следовательно, размер самого платежа уменьшается. Этот тип платежей является более выгодным, поскольку переплата меньше, однако он более обременительный для заемщика в первой половине срока.

Выясним, при каком типе платежей досрочно погашать ипотеку выгодней. В качестве примера рассмотрим два ипотечных кредита на сумму 3 млн руб, на срок 120 месяцев (10 лет) под 10% годовых. В одном из них – аннуитетный тип платежей, в другом – дифференцированный.

Предположим, что мы досрочно вносим 500 тысяч рублей на третий год ипотеки. В одном случае, мы просим уменьшить срок ипотеки, в другом – сократить сумму ежемесячного платежа.

Основные параметры	Аннуитетный	Дифференцированный
Сумма кредита в руб.	3 000 000	3 000 000
Сумма досрочного погашения через 3 года, в руб.	500 000	500 000
Экономия при досрочном платеже при уменьшении срока в руб.	400 961.8	302 039.67
Экономия при досрочном платеже при сокращении суммы в руб.	192 297.73	172 888.31

Допускается ли оплатить долг досрочно?

Еще до момента подписания договора по ипотеке следует внимательно ознакомиться с условиями соглашения. В документе должно быть указано, что нужно сделать, чтобы погасить кредит досрочно.

Законодательство запрещает банкам препятствовать клиентам выплачивать долги по ипотеке до установленного срока. Чтобы не допускать неправомерных действий, кредиторы не возражают против досрочного закрытия кредита, но могут указывать в договоре условия, ограничивающие возможности плательщика.

Например, в некоторых финансовых учреждениях срок полного погашения не может наступить раньше 1–3 лет с момента заключения договора. Некоторые банки указывают минимальные суммы платежей, предъявляют требования по предварительному согласованию даты выплат.

Все эти меры направлены на то, чтобы создать заемщику определенные препятствия по досрочному погашению ипотеки. Банкам невыгодно терять часть прибыли в виде переплат по процентной ставке.

ВНИМАНИЕ! Согласно действующему законодательству РФ, каждый плательщик имеет право на досрочное погашение задолженности по ипотеке без ограничений и комиссий. В договоре должны быть прописаны все условия преждевременной выплаты обязательств по кредиту. В случае если банк препятствует досрочному погашению задолженности, заемщик имеет право обратиться в суд.

Когда лучше подождать

1. Если у вас, помимо ипотеки, еще несколько кредитов, то начните погашать не ипотеку, а самые дорогие займы. К ним относятся те кредиты, ставка по которым является наиболее высокой: потребительские кредиты, кредитные карты, микрокредиты. Их всегда выгодно гасить досрочно – это позволит снять финансовую нагрузку и сэкономить деньги.
2. Не торопитесь с досрочным погашением ипотеки, если до окончания срока кредита осталось меньше половины. Все основные проценты банку вы уже заплатили. Страховые выплаты минимальны. В этом случае бывает выгоднее положить свободные деньги на депозит. Рассчитайте прибыль: доход по вкладам сейчас может быть больше, чем переплата по процентам.
3. Помните про основную заповедь финансовой грамотности – рассчитывайте свои финансовые ресурсы. Не отдавайте банку последние деньги до копейки. Финансовая подушка безопасности важна особенно в период экономических потрясений. И чем крупнее ваш кредит, тем крупнее должна быть ваша финансовая подушка безопасности. Оптимальный запас прочности финансовой подушки – 2-4 ваших месячных дохода. Иначе в случае форс-мажора вы рискуете допустить просрочку по кредиту.
4. Если для вас сейчас выгоднее оказался депозит, изучите, какие условия скрываются за ставками, которые начинаются от 11-12%. Нет ли там дополнительных комиссий, которые «съедят» ставку. Плюс такие вклады, как правило, не предполагают досрочного снятия денег. И, если деньги понадобятся срочно, то депозит придется закрыть, а проценты будут потеряны.

Уменьшение ежемесячного платежа

Рассмотрим второй вариант, используя те же данные. Как можно увидеть, переплата по ипотеке составит в общей сложности 549 767,38 (27,49% от суммы кредита), т. е. вы сэкономите 209 099,20 рубля. На полное исполнение обязательств перед банком у вас также уйдет 5 лет, но вот сумма ежемесячного платежа сократится с 44 488,90 рубля примерно до 24–16 тысяч рублей.

Не нужно быть выпускником факультета экономики, чтобы понять: первый вариант является более выгодным. Вот только, к сожалению, на практике получить столь значимую экономию получается далеко не у всех. Во-первых, банк может установить минимальную сумму досрочного погашения, которая окажется далеко не всем по карману. Во-вторых, в договоре могут быть прописаны комиссии и штрафы по досрочному погашению, что также играет на руку только лишь кредитной организации.

Чтобы понять, какой способ окажется наиболее эффективным именно в вашем случае, детально изучите ипотечный договор, оцените свои финансовые возможности и воспользуйтесь ипотечным калькулятором.

Выгодно ли досрочное погашение ипотеки

Досрочное погашение ипотеки – это дополнительное внесение денежных средств за уплату ипотеки, помимо установленных ежемесячных платежей.

Возможность досрочно погасить ипотеку оговаривается в кредитном договоре банка. Эта процедура не обязательна, и проводится только по желанию заемщика.

Заемщик может выбрать один из вариантов досрочной уплаты ипотеки:

1. Полное погашение – остаток долга погашается полностью.
2. Частичное погашение – заемщик единоразово или постоянно вносит в банк больше денежных средств, чем необходимо по договору.

Часто возникает вопрос, при досрочном погашении ипотеки гасится основной долг или проценты по нему? Во всех банках схема досрочного погашения одинакова и выглядит следующим образом:

• Поступающий в банк досрочный платеж по ипотеке идет на погашение процентов.
• После вычета процентов остатком платежа погашается тело кредита.
• При уменьшении основного долга банк уменьшает ежемесячный платеж по ипотеке.

Ипотеку берут не от хорошей жизни. Чаще всего таким видом кредита пользуются молодые пары до 40 лет, которые не имеют средств на приобретение собственного жилья.

Алгоритм гашения ипотеки при дифференцированных платежах

Подобная схема выгодна при получении долгосрочных жилищных займов с правом досрочного закрытия. Оплата ипотеки происходит с постепенным снижением размера ежемесячного взноса. Отрицательная черта – повышенная сумма оплаты в первые годы использования кредита.

Важно! Дифференцированные платежи предполагают разнесение досрочно внесенной крупной суммы непосредственно на тело кредита с пересчетом годовых процентов на каждый последующий месяц.

Заемщики имеют право по любому типу ипотечного договора вносить дополнительную сумму средств, не учтенную при плановом расчете платежей за использование кредита (включая проценты).

В этом банке допускается частичное и полное досрочное погашение. Для этого требуется написать уведомление, в котором указывают информацию о дате следующего перечисления средств, по которым не будут начислены проценты.

Заявление лучше подать за сутки. Согласно условиям, предъявляемым банковской организацией, направить уведомление клиенты обязуются до шести вечера за день до оплаты. Необходимо проследить за правильностью указанной даты, так как при наличии ошибки или в случае несоблюдения срока (главное – подавать бумагу за одни сутки) операцию не осуществят и, соответственно, проценты по долгу за досрочное погашение не учтут.

Как платить раньше срока?

Для того чтобы досрочно погасить задолженность по ипотеке, независимо от того полной будет оплата или частичной, должник должен обратиться в отделение банка и написать соответствующее заявление. При этом большинство кредитных организаций устанавливают конкретный срок, в течение которого заемщик обязан уведомить о своем желании оплатить долг раньше. Обычно такой срок равен одному месяцу.

После уведомления банка сотрудник назначит день, когда должнику понадобится в отделение и перечислить денежную сумму, размер которой был прописан в поданном заявлении.

Досрочная оплата не всегда является хорошим решение. Здесь стоит знать, что возможны некоторые подводные камни. Поэтому при этом нужно:

• обратить особое внимание на условия страховых взносов;
• при полном досрочном погашении ипотечного кредита необходимо обязательно запросить в банке специальную справку, которая будет содержать все данные о том, что должник полностью исполнил кредитное обязательство.

Похожие записи:

• Организации должны уплатить имущественные налоги за 2022 год по новым правилам
• Обслуживание наружных газопроводов
• Доплаты ветеранам труда в 2023 году в Москве